Не терпит пустоты: стрит-ретейл Петербурга возрождается и рвётся в центр

Петербургский стрит–ретейл восстановился практически до показателей 2019 года. Большую часть помещений занял общепит.

Согласно подсчётам агентства Knight Frank St. Petersburg, объём свободных коммерческих площадей в городе в 2021 году заметно сократился и составил 48,5 тыс. м², что на 24% меньше, чем было в позапрошлом году. Это близко к показателям «доковидного» 2019–го, когда свободные коммерческие площади составляли 35,7 тыс. м². В 2020 году это было 63,9 тыс. м². Сейчас доля вакантных площадей составляет порядка 9,1% от общего объёма. До пандемии этот показатель был на уровне 7–8%. Больше всего незанятых площадей находится на Загородном (19,9%), Владимирском (15,8%) и Каменноостровском (14,4%) проспектах.
Заметно увеличилось и количество арендаторов. Причём их оказалось сразу в 2 раза больше, чем в 2019 году, что может указывать на сокращение средней площади коммерческих помещений. Аналитики также обращают внимание на то, что ротация составила 9%, что на 5,6 процентного пункта меньше показателей прошлого года.
Арендные ставки выросли в среднем на 5–6%, при этом основное повышение стоимости аренды пришлось на середину года. Небольшое количество собственников увеличило ставки совсем скромно — на 2–5%. Дороже всего стало снимать помещения на Большой и Малой Морской, улицах Рубинштейна и Восстания. В спальных районах, куда во многом перетёк потребительский трафик, увеличение ставок составило 5,6–7,6%.

Автор: «ДП»
Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга, партнёр IPG.Estate, считает, что самые высокие ставки в городе по–прежнему на Невском проспекте, где они находятся на отметке 10–12 тыс. рублей за 1 м².
Больше всего в Петербурге в 2021 году открылось заведений общепита, которые в общей структуре стрит–ретейла заняли 37%. Общая площадь новых 269 заведений составила 30 тыс. м², подсчитали в Knight Frank. Трушин добавляет, что по итогам года уровень открытий новых заведений на 8–10% выше, чем количество закрытых.
В Colliers обращают внимание на следующие события рынка общественного питания: «На Невском проспекте закрылись “Библиотека вкусов” и “Буше”, на Рубинштейна — Crazy Sushi, на Старо–Невском проспекте — “Север–Метрополь”. Среди наиболее интересных открытий в общепите можно отметить “ЧаЧа Фокачча” и бар “Цыпа моя” на Невском проспекте, “Трудовые будни” и White Piont на Рубинштейна, ресторан Hobz на Старо–Невском проспекте, “Френдс” на Большом проспекте Петроградской стороны».
При этом в спальных районах чаще открывались продуктовые магазины (15% в общей структуре арендаторов). В то время как общепит вполне ожидаемо разместился в центре города (35–40%).
«Рестораны, которые стали одним из самых пострадавших от введённых ограничений сегментов, показали свою устойчивость и гибкость. В случае дальнейшего сохранения части ограничительных мер или введения новых многие участники рынка будут к ним готовы, поскольку и общественность, и операторы уже адаптировались к изменившимся условиям», — замечают по этому поводу в Knight Frank St. Petersburg.
Также центр облюбовали арендаторы, специализирующиеся на сладостях. Среди них аналитики отмечают сети «Клад Мармелад» и магазины турецких сладостей Elit LoQum. Fashion–ретейлеры в свою очередь выбирают Старо–Невский проспект, где увеличили объёмы занятых ими площадей на 4,5%.
Прошедший год закрепил тенденцию, на которую не раз обращал внимание «ДП»: основная часть Невского проспекта перестаёт быть главным торговым коридором города, уступая первенство конкурирующим направлениям. По подсчётам Colliers, всего за год на ключевых коммерческих магистралях состоялось 161 открытие. Освободилось при этом 114 помещений, половина из которых снова была занята арендаторами.
Лидерами по занятым площадям, по подсчётам JLL, стали Средний проспект Васильевского острова (вакантность 4,3%), улица Рубинштейна (5,9%) и Старо–Невский проспект (7,1%). Альтернативные подсчёты ранее также выделяли среди наиболее привлекательных улицу Некрасова, Литейный и Московский проспекты.
В JLL считают, что наблюдается не просто сезонная активность, а полноценное восстановление. «Стрит–ретейл Петербурга к концу 2021–го восстановил утраченные за последние 2 года позиции. В частности, доля свободных помещений значительно уменьшилась. Так, на основных торговых улицах города в декабре вакантно 9,5% помещений, что ниже пикового уровня 2020 года на 3,4 п. п.», — комментируют в компании.
Уровень смены арендаторов аналитики считают весьма невысоким. Годовая ротация в 2021–м по основным торговым улицам города оставалась на уровне 2020–го — 18%. Для сравнения: в 2019 году она составляла 19%. Самый высокий уровень наблюдался в 2015 году — 26%.
«Но при этом в 2021 году ротация существенно отличалась в зависимости от улицы. Например, на Рубинштейна годовой уровень минимален — 7%, тогда как в предыдущие годы он находился в диапазоне от 14 до 26% в год. Небольшой выбор пустующих помещений и высокие арендные ставки сдерживают приход новых ресторанов в эту локацию. На Старо–Невском проспекте и на Большом проспекте Петроградской стороны годовая ротация в 2021 году составила 25%», — добавляют эксперты JLL.
По оценке Валерия Трушина, ротация в 2021 году была даже ниже, чем в 2020–м. Он считает, что к показателям 2019–го рынок стрит–ретейла вернётся в течение 2022–2023 годов. За это время снизится уровень вакансии и произойдёт рост ставок.
«Да, в 2021 году петербургский стрит–ретейл, как и другие сегменты коммерческой недвижимости, пошёл на восстановление. Рынок вернётся к допандемийным показателям раньше, чем другие отрасли недвижимости, поскольку на небольшие помещения найти арендатора проще. При этом у собственников нет высоких затрат на управление, строительство», — прогнозирует он.
Карашаш Ногаева
Источник: https://www.dp.ru/